农村自建房拆迁应该怎么赔偿?江苏杭州拆迁维权

2014-09-23 15:28   作者:拆迁律师   浏览次数:次   分享到:

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案情简介

江苏杭州某镇村村民赵瑜芳、秦刚,2005年因结婚需要建房,向江苏杭州某新村申请落户并建房一套。当时并没有经过国土部门和规划部门审批,但有合法的手续,而且得到村组郑重承诺办理相关证明。建成后的房屋建筑面积是359.38平方米,市值120万。

2009年7月,赵瑜芳、秦刚被告知自己的房屋竟是当地10户非法占地的房屋之一。2010年8月1日,扬州市房产管理局张贴《拆迁通告》与《房屋拆迁许可证》。8月21日,维扬区公安、国土、城管联合发出一份通告,上面无任何印章,要求其限期内“主动”退出。8月23日,杭州市某房屋拆迁置业有限公司发放《新村地块拆迁工程宣传材料》。同年10月实施强拆。05年评估为120万元的房子仅被评估价值为30余万,而且补偿款并未落实。后多次上访未果。

于是赵瑜芳、秦刚遂委托北京创为律师事务所专业征地拆迁律师团队为其维权。

办案过程

撤销非法的行政处罚决定

通过对案件的整体研究,拆迁律师认为本案的核心在于国土局的行政处罚决定,处罚决定是其他具体行政行为合法的基础,只要它被撤销了,那么一切都迎刃而解。

于是11年11月9日,拆迁律师以市国土资源局为被告向法院提起了行政诉讼。诉讼过程中,国土局辩解称其处罚的是违法占地行为,而非秦刚的房产;处罚主体为村委会而非秦刚;而房产属于村委会代建房。针对国土局毫无根据的辩解,拆迁律师一针见血的指出,那么为什么要秦刚承担责任,而不是村委会为自己的违法占地行为买单呢?拆迁律师进一步反驳,国土局称其处罚的对象不是原告秦刚及其房产是根本站不住脚。诉讼中,拆迁律师拿出了秦刚属于司徒新村集体经济组织成员证明、无房证明、土地费用缴纳收据、建房协议书等确凿证据,并根据《物权法》、《农村村民组织法》及其他法律法规,证明被拆房屋为秦刚所有,依法享有土地使用权和房屋所有权。被告处罚的房产为秦刚合法拥有,处罚决定事实认定错误。程序上,市国土局在做出处罚决定时并未查清事实,也未依法向秦刚送达,剥夺了其知情权、陈述权、申辩权、救济权,程序显然严重违法。

然而令人失望的是,法院无视事实和法律,于12年14日以秦刚诉讼主体不适格驳回起诉。当然,这怎能阻止专业拆迁维权律师团队的脚步?2013年1月,律师向中级法院上诉,请求撤销一审法院裁定。中院审理后,直接裁定一审法院的驳回裁定违法,要求重新审判。

最终拆迁方不得不妥协,以秦刚撤诉为条件进行协商。协商过程中,本所拆迁律师运用专业知识和逻辑为秦刚争取了最大利益,最后双方达成拆迁协议:安置房总建筑面积220平方米,该房市场价值约合100余万,实现了拆迁补偿费用从0元到100多万元的奇迹。

在双方利益博弈的过程中,专业拆迁维权律师采取了一系列的“打包”拆迁维权诉讼活动,仅围绕撤销国土局处罚决定这一核心就提起10余多个诉讼。国土局的处罚决定是以多个具体行政行为为前提的,拆迁律师多次向政府及其各部门申请、复议公开这些前置具体行政行为的文件,然后逐一对其提起诉讼寻求违法追责,以获得最后国土局处罚决定违法的证据。

2009年9月30日,杭州某新区管理委员会以秦刚对其行使土地使用权造成妨碍为由,向法院提起民事诉讼,并提起先予执行。很明显,本案件应为行政性质的案件,然而管委会却试图转化为民事案件利用法院达到使该案形成既判力,即造成前置系列程序合法的既定事实,使快速拆迁“合法化”。令人遗憾的是,在法院对诉国土资源局的判决尚未作出、《行政处罚决定书》的合法性尚无定论之时便于12月7日开庭,当庭错误地作出了秦刚腾房判决。暂且不论用民事程序来审理行政案件的合法性,就民事诉讼本身也严重违背民事诉讼法和民诉意见等规定将普通程序简易审。律师团队随即以一审法院认定事实不清、证据不足、程序存在多处违法之处提起上诉,不出所料,二审法院裁定中止本案诉讼。同时,律师对一审法院在没有尽调查职责下胡乱做出判决致秦刚受损提起国家赔偿,请求对秦刚所受到的实际损失予以赔偿,并给与一定的精神损害赔偿金。

“打包”诉讼中的另一个诉讼送给了市房产管理局。2009年10月13日,律师对市房产管理局提起了行政诉讼,请求法院依法撤销颁发的《拆迁许可证》。后向包括政府在内的10多个行政机关申请,要求公开此次拆迁项目的项目批文、规划许可证、资金相关证据、拆迁计划和拆迁方案、申请拆迁许可证和延期申请以及拆迁许可证存根和拆迁公告等政府信息,通过多次申请、复议,终于得到了答复。专业拆迁维权律师团队通过对这些信息系统的研究,最后从真实性、关联性和合法性三个方面进行了充分的说理论证。然而11月30日,法院竟以秦刚与被诉拆迁许可行为之间不存在实际厉害关系为由裁定驳回起诉。律师果断提起上诉,根据《城乡规划法》及《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的司法解释》,指出一审法院在实体与程序上均存在严重的违法之处,依法应当被撤销。最终二审法院以事实的认定必须建立在国土局的行政处罚决定的基础上同样作出中止本案诉讼的裁定。

在诉房产管理局颁发《拆迁许可证》违法一案中,拆迁律师发现房管局提交的证据中市政府的《批复》违法,该《批复》批准扬州维扬发展投资有限公司取得申请人房屋所在区域的土地的土地使用权。2010年12月12日,律师团队以区政府未尽实体和程序审查义务就做出《批复》的决定,违反了《土地管理法》及其相关规定,严重侵害了当事人的合法权益,向市政府提起了行政复议。市政府以该房产已经被没收,原告与拆除行为没有利害关系为由驳回了复议。2010年2月4日,律师团队将区人民政府起诉至中院。该院以本案的审判须以其他相关行政案件的审理结果为依据为由,作出中止本案诉讼裁定。

本案中各个诉讼环环相扣,首先对房产管理局颁发《拆迁许可》的行为进行诉讼,然后借此申请公开此次拆迁在建项目的项目批文、规划许可证、资金相关证据、拆迁计划和拆迁方案、申请拆迁许可证和延期申请以及拆迁许可证存根和拆迁公告等政府信息。专业律师团队对其中的公开的各个信息予以详细的分析,不放过任何文件的违法之处,发现市国土资源局的《行政处罚决定》、区政府的《批复》等存在违法之处,遂逐一提起行政复议、行政诉讼。最后经过坚持不懈的努力,开发商不得不提出进行和解,而秦刚获得了满意的拆迁补偿。

本案拆迁律师说法

北京创为律师事务所专业拆迁维权律师团队提醒您,“农村建房必须先要经过城建、规划、国土等相关部门的审批,即使是旧房翻新也要经过批准,任何人更不能占用农田擅自建房”。否则面临拆迁时,开发商为了达到快速拆迁和降低成本的目的,就会认定其为违章建筑快速拆掉而不予补偿。

但并不意味着权利存在瑕疵的房子就不会得到任何拆迁补偿,拆迁律师团队指出获得补偿的关键在于双方利益的博弈。被拆迁人虽处于弱势的地位,掌握内容有限,但通过行政复议、行政诉讼等方式可以获取很多的信息以弥补信息不对称,加上法律知识与严谨的思维逻辑,是此次博弈中最好的筹码。而本案中,最终秦刚在专业拆迁律师的帮助下从开始的0补偿到最后获得100多万元补偿,拆迁维权之路虽然漫长曲折但却彰显出法律的强大力量。

温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-098-5616或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。
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