无土地使用证的自建厂房拆迁补偿

2014-06-23 16:16   作者:拆迁律师   浏览次数:次   分享到:

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第一章总则

 

第一条为规范我区征用土地过程中房屋拆迁补偿及附属设施补偿和统一安置行为,维护农村集体经济组织、被征地拆迁人和用地单位的合法权益,保障我区各项建设事业的顺利进行,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》等法律、法规及《常州市征地房屋拆迁安置及地上附属物补偿管理办法》(常政发[2004]183号)的规定,结合我区实际情况,制订本办法。

第二条本办法所称的补偿,是指对被征用(收)土地上涉及房屋拆迁及其附属设施所作的补偿;本办法所称的统一安置,是指征地拆迁人以公寓房形式统一对被征地拆迁人所作的安置。

 

第三条区土地行政管理部门是本区征地拆迁的主管部门,对本区征地拆迁工作实施监督管理。

 

各镇(开发区)及区规划、建设、劳动、物价、审计、财政、公安、工商、司法等部门按照各自职责做好配合工作,保证征地拆迁工作的顺利进行。

 

第四条征地拆迁人应当依照本办法的规定,对被征地拆迁人给予补偿、安置;被征地拆迁人应当在规定期限内搬迁腾地,不得阻挠、妨碍征地拆迁的实施。

 

第五条征地拆迁人和被征地拆迁人应当依照本办法的规定,就补偿方式、补偿金额、安置房地点、面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。

 

第六条房屋用途:以土地、房屋权属登记证书上标明的用途为准;权属证书上未标明用途的,以权属档案中记录的用途为准;未办理权属登记的,以土地管理部门批准的建房手续规定的用途为准。

 

房屋面积:以土地、房屋权属登记证书上载明的建筑面积为准;权属证书载明的建筑面积与实际面积不一致的,由土地管理部门会同所在镇、村予以确认,确认后送评估机构评估。

 

第七条征地拆迁中拆除违法违章建筑及超过批准期限的临时建筑,不予补偿安置;拆除未超过批准期限的临时建筑,不作安置,应当按照临时建筑的使用年限结合重置价结合成新给予适当补偿;临时建筑在批准手续中已载明城市建设需要时无条件拆除的,不予补偿。

 

第二章住宅房拆迁补偿与安置

 

第八条拆迁住宅房,城市规划区内应采用统一安置或货币化安置的形式进行安置;城市规划区外可采用统一安置、统一复建、自拆自建和货币化安置的形式进行安置。

 

第九条房屋拆迁根据被拆除房屋的重置价格结合成新予以补偿,重置成新价经有资质的评估机构按照征地房屋拆迁重置价格标准、房屋结构、使用年限、年折旧率对照表和房屋成新评定对照表,进行评估后确定(见附件1、附件2)。

 

第十条采用统一安置方式的,其房屋拆迁补偿金额计算公式为:被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×110%

 

采用统一复建、自拆自建方式的,其房屋拆迁补偿金额计算公式为:被拆迁房屋重置成新价×房屋建筑面积×100%

 

第十一条征地拆迁涉及房屋附属设施(包括装修)补偿的,根据征地补偿调查登记中实际登记的情况,经有资质的评估机构按照征地拆迁房屋装修及附属设施补偿标准进行评估后确定,具体标准附后(见附件3)。对于不合格装修和劣质材料装修,由评估机构严格控制补偿标准,按质论价。

 

征地拆迁涉及个体工商户、家庭作坊、织机等机械设备搬迁损失,按规定作适当补偿。

 

第十二条征地房屋拆迁安置的对象为:

 

(一)户口在拆迁范围内,有房屋所有权证,并在拆迁范围内农村集体经济组织内部享有权利和承担义务的常住人员以及符合农村宅基地审批条件的人员;

 

(二)原有常住户口的现役军人(包括义务兵和未在异地安家落户的志愿兵)及配偶。原户口在拆迁范围内的现役军官,并有房屋所有权证,如其配偶户口在拆迁范围内,可予以安置;配偶已随军的,按照顾人口贰人计算;

 

(三)被征地拆迁人房屋家庭人员中,原有常住户口的在读大中专院校学生(含毕业后待分配期内)或毕业后待业在家,长期居住在被拆迁房屋内的;

 

(四)被征地拆迁人房屋家庭成员中,户口在本区工作单位,其他地方无住房,实际居住在被拆迁房屋内的人员。实际居住是指征地拆迁公告之日前,在征地范围内连续居住三年以上(含三年);

 

(五)被征地拆迁人夫妻,一方在拆迁范围、户口在外地的配偶;

 

(六)被征地拆迁人房屋家庭成员中,在征地拆迁公告后出生、婚姻、复退转军人等已报进户口的人员;

 

(七)原有常住户口,正在劳教或服刑的人员;

 

(八)小城镇建设试点中因户籍制度改革就地农转非、下放知青和60年代下放老居民落实政策就地农转非、土地征用就地农转非及整体撤组转居且实际居住在被拆迁房屋内的人员;

 

(九)被征地拆迁人家庭成员中已婚嫁女儿,户口在拆迁范围内,并参与被拆迁范围内农村集体经济组织分配的,可列为安置人口,但不得重复安置。

 

第十三条征地房屋拆迁安置的照顾对象为:

 

(一)安置人口中,符合大龄青年(达到法定婚龄尚未结婚的人员,男22周岁、女20周岁以上)、独生子女(未婚)照顾条件的增加照顾人口壹人。同时符合上述两个条件的,只能按照顾人口壹人计算;计划外生育的大龄青年不增加照顾人口;过渡期限内达到大龄青年的增加照顾人口壹人;过渡期限内达到大龄青年并结婚的增加安置人口壹人;

 

(二)祖籍在拆迁范围内并有房屋所有权证,但无人居住的走空户,可按照顾人口贰人计算,被拆迁房屋实际面积小于80平方米的,实际面积部分按成本价执行,超出实际面积部分按市场价执行。被征地拆迁人只能购买房屋不得领取货币化安置补贴;

 

(三)已婚的被征地拆迁人尚未生育者,在夫妻两人正常安置的情况下可增加照顾人口壹人,如过渡期内婴儿出生并报进户口的列入安置人口,在有安置房可供情况下因本人原因延长过渡期的,不享受上述待遇;

 

(四)被征地拆迁人系单身(鳏、寡、孤、独)且只能单独安置的,可在正常安置的基础上增加照顾人口壹人;

 

(五)原经有关部门或单位批准,在拆迁范围内安排宅基地建住宅,或通过购买在拆迁范围内取得住宅,且其他地方无住宅的居民户,其常住的家庭成员可列为照顾人口。但照顾面积最大不得超过其原住宅的建筑面积,超过部分按市场价执行。

 

第十四条征地房屋拆迁安置中不列入安置或照顾对象的人员为:

 

(一)租住、借住拆迁范围内房屋的;

 

(二)因入托、入学等原因,常住户口报在拆迁范围内的;

 

(三)已享受过国家住房补贴的人员;

 

(四)被征地拆迁人家庭成员中已婚嫁的女儿(男方到女方家落户的除外),虽户口在拆迁范围内,但不参与拆迁范围内农村集体经济组织分配的;

 

(五)再婚后户口虽未迁出拆迁范围,但实际随男方生活的;

 

(六)户口虽在拆迁范围内,但不享有农村集体经济组织权利和承担义务的空挂户;

 

(七)其他地方另有宅基地的;

 

(八)被征地拆迁人在拆迁公告之日起至正式签订拆迁补偿安置协议前死亡的;

 

(九)不论户口是否在拆迁范围内,在拆迁范围内的房产已转让、赠与他人的;

 

(十)在本区已按规定实行拆迁安置的人员,其他住宅拆迁时,不再予以安置,被拆房屋按规定予以补偿。

 

第十五条符合本办法第十二条、第十三条之规定,被征地拆迁人房屋中主房全部拆迁的,予以安置;对于拆迁部分主房后剩余主房的宅基地面积达到宅基地面积标准的,不予安置;对于拆迁部分主房后剩余主房的宅基地面积达不到宅基地面积标准的,按比例安置;对只拆迁辅房,保留主房的不予安置。因道路、河道等线型工程拆迁,拆除部分房屋的,原则上要求全部拆除。

 

在城市规划区范围内,如需预先安置的,本人提出书面申请后,由组、村、镇(开发区)签署意见,经区土管部门审核,报区政府审批后,签订拆迁补偿安置协议,在区规划部门确定的安置小区安置,并拆除旧房。

 

第十六条被征地拆迁人安置房的建筑面积,根据列入安置人口和照顾人口的人数按每人40平方米核定;安置房户型根据安置面积和照顾面积之和与安置公寓房具体户型建筑面积最接近的原则确定。

 

房屋的具体分配方案和层次差价,由征地拆迁人根据有关规定并结合实际情况确定。

 

第十七条应安置建筑面积内的公寓房价格,按安置房建安价加楼层差价结算;照顾建筑面积部分按安置房成本价加楼层差价结算。按照最接近原则实际安置的公寓房建筑面积超出应安置面积的,超出部分按安置房成本价加楼层差价结算;由于被征地拆迁人原因要求增加的安置面积,增加部分按市场价结算。(见附件4)

 

第十八条征地拆迁货币化安置是指以货币补偿的形式对被拆迁人进行安置的方式,货币化安置以被拆迁人的应安置人口和照顾人口为基础。

 

应安置面积的货币化补贴标准为:安置区域内安置房定销价与被征地拆迁人应承担的建安价之间的差价;照顾面积的货币安置补贴标准为:安置区域内安置房定销价与被征地拆迁人应承担的成本价之间的差价。

 

第十九条安置房建安价、安置房成本价、安置房定销价、安置房市场价由区物价部门会同建设、国土等部门原则上每年公布一次。

 

第二十条擅自将住宅房改为非住宅房的,或者将住宅房出租(借)给他人作非住宅房使用的,拆迁时仍按住宅房补偿。

 

拆除出租(借)的住宅房,拆迁人对租(借)用人不予补偿安置。

 

第二十一条拆除房屋阁楼的补偿,按阁楼高度分别折算成建筑面积(前后包檐不等高的,取平均值)计算:

 

高度在1米以下的,按阁楼平面面积的25%计算;

高度在1米至1.49米的,按阁楼平面面积的50%计算;

高度在1.50米至1.79米的,按阁楼平面面积的75%计算;

高度在1.80米至2.19米的,按阁楼平面面积的90%计算;

高度在2.2米以上的,按阁楼平面面积的100%计算;

临时阁楼、浮阁及征地调查后搭建的阁楼不予补偿。

 

第二十二条临时安置补助费

 

(一)拆迁住宅房,对需要自行过渡的被征地拆迁人,以被拆除房屋合法有效建筑面积为计算单位,支付临时安置补助费,具体标准为每平方米每月补助3元。

 

(二)拆除住宅房,被征地拆迁人采取自拆自建、统一复建的,临时安置补助费按12个月计算。

 

(三)征地拆迁人对被征地拆迁人实行公寓房统一安置,被征地拆迁人实行自行过渡,过渡期限按被征地拆迁人腾空让房之日起至安置房实际交付之日止计算。被征地拆迁人自行过渡期不满18个月,临时安置补助费按实际过渡期限每平方米每月3元结算,另增加3个月的临时安置补助费。因征地拆迁人责任超过过渡期限的,对自行过渡的被征地拆迁人超过过渡期限18个月以上的,应当自逾期之日起按实际过渡期限增加临时安置补助费,标准按每平方米每天0.2元结算;被拆迁人部分安置房超过过渡期限18个月以上的,临时安置补助费应当自逾期之日起按未安置面积÷应安置面积×被拆除房屋建筑面积×实际延期的天数×0.2元计算。

 

(四)征地拆迁人对被征地拆迁人实行现房安置、货币化安置或提供周转房进行过渡的,支付3个月的临时安置补助费。

 

(五)临时安置补助费的发放需根据安置房的交付情况并经区拆迁管理部门审核后按不超过三个月预发一次。

 

第二十三条有关奖励及补助费用

 

(一)签字奖励费:在规定时间内签订拆迁协议的,第1-2天签字奖励3000元/户;第3-4天签字奖励2000元/户;第5-6天签字奖励1000元/户;超过规定时间无签字奖励费。

 

(二)搬家补助费:住宅户按每户500元给予补贴,需过渡的,按两次结算。

 

(三)农具补贴费:因安置公寓房原因而不能搬迁的家具、农具等,每户补助500元。

 

(四)腾空让房奖励费:对在规定时间(15天)内腾空让房并交出被拆迁房屋钥匙的被征地拆迁人予以奖励。具体奖励标准为:

 

1、在1-5天内腾空让房验收合格的,按被拆迁房屋合法有效建筑面积30元/m2给予奖励;

2、在6-10天内腾空让房验收合格的,按被拆迁房屋合法有效建筑面积20元/m2给予奖励;

3、在11-15天内腾空让房验收合格的,按被拆迁房屋合法有效建筑面积10元/m2给予奖励。

 

第二十四条征地拆迁人或接受委托的拆迁实施单位应严格把关,核实被征地拆迁人家庭的居住状况,并将被征地拆迁人的住房情况、实际居住状况、拆除面积、安置面积、拆迁补偿评估报告等情况,在拆迁范围内公示,并以村民小组为单位报区督查组复核后,无异议的才能实施补偿安置。

 

第三章非住宅房拆迁补偿与安置

 

第二十五条拆除集体公益事业用房的,按被拆除房屋的重置价格结合成新给予补偿。

 

第二十六条拆除企业生产用房和企业非生产用房后需要复建的,按被拆除房屋的重置价格结合成新给予补偿;不需要复建的,按被拆除房屋面积的重置价格给予补偿。拆除企业生产用房后,不需搬迁设备的,不补偿设备搬迁费;需搬迁的,其设备的拆除、搬迁、安装等费用,按被拆除生产用房的重置价格结合成新的15%给予补偿(见附件5)。被拆迁企业的具体安置办法另见附件6。

 

第二十七条拆除企业生产用房导致企业停工停产的,按生产用房建筑面积每平方米18元给予补偿。

 

第二十八条被拆迁企业在规定时间内腾空让房的,按实际停工停产需待业的职工人数每人每月700元计算,予以两个月的奖励,逾期不作奖励。职工人数按企业与在职在岗职工正式签订劳动合同以及上年末报税务部门核定的人数来确定。在实施征地拆迁前已停工停产的不予补偿。

 

第二十九条审计部门应切实履行职责。征地拆迁人或受委托的拆迁实施单位在与被拆迁企业签订拆迁协议前必须将被拆迁房屋的评估报告、附属物评估报告、停工停产、搬迁费用等补偿情况报区拆迁督查组审计,经审计后再与被拆迁企业签订拆迁协议。

 

第四章法律责任

 

第三十条被征地拆迁人或房屋承租人故意弄虚作假、以欺骗手段获取征地拆迁补偿、安置款的,予以追回并按照国家有关法律、法规追究其责任。

被征地拆迁人辱骂、殴打征地拆迁工作人员,阻挠征地拆迁工作人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任

 

第三十一条负责实施征地拆迁的工作人员在征地拆迁过程中,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

 

第五章附则

 

第三十二条本办法由区土地行政管理部门负责解释。

 

第三十三条本办法未涉及之拆迁安置具体事项另行发文补充。

 

第三十四条本办法自2005年7月1日起施行。二○○五年五月二十日

 

附件:附件1:常州市武进区征地房屋拆迁重置价格标准.doc附件4:常州市武进区征地房屋拆迁统一复建房建安价.doc

附件2:常州市武进区房屋结构、耐用年限、年折旧率对照表.doc附件5:常州市武进区征地工业厂房拆迁重置价格标准.doc

附件3:常州市武进区征地拆迁房屋装修及附属设施补偿标准.doc附件6:武进区被拆迁企业安置办法.doc

附件6:武进区被拆迁企业安置办法

为进一步落实科学发展观,加快工业产业结构调整步伐,加快武进城市化进程,切实维护被拆迁企业的合法权益,顺利推进全区被拆迁企业安置工作,根据《关于进一步提高工业用地集约利用水平的实施意见》(武政发[2005]49号)等有关文件精神,特制订本办法:

一、在本区范围内的被拆迁企业,经区经贸、发改、规划、国土、工商、环保等部门预审后,根据被拆迁企业实际情况,区别对待,实行异地安置、货币安置或标准厂房安置。鼓励企业实行货币安置。

二、异地安置:需异地安置的企业,必须符合国家产业政策、达到环保要求、原合法用地10亩以上、上年度在本区范围内的开票销售额1000万元以上。销售额达1000万元的,安置10亩工业用地,超过部分每200万元增加1亩用地。异地安置面积不超过原合法用地面积。

三、货币安置:对不符合国家产业政策、达不到环保要求的企业,实行货币安置。

四、标准厂房安置:符合国家产业政策、达到环保要求、原合法用地10亩以上但上年度在本区范围内的开票销售额不足1000万元的被拆迁企业和原合法用地10亩以下的被拆迁企业,可采用产权调换、购买或租赁标准厂房的形式进行安置。

五、被拆迁企业退出地块的补偿价格,由区国土、审计部门进行核定。

温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-098-5616或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。
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